楼市回暖势头暂停 多地政府新一轮救市

2012-05-17 11:08:30 来源:财新网-新世纪 责任编辑: cpslili 收藏本文

　　阳春3月，抑制了一个冬季的楼市刚性需求突然释放，全国楼市成交量全线飘红。但4月楼市的成交数据及各大房企的销售数据却显示，这种回暖势头未能得到延续。

　　惨淡数据之下，地方政府在5月初上演了新一轮的“试探救市”。令人意外的是，这一次中央政府没有像之前迅速将这些试探政策摁回去。在这轮政策微调中，住房公积金贷款优惠和调整普通住房标准这两种手段最为各地青睐。这些措施瞄准首次置业和改善性置业需求，其中尤以住房公积金优惠政策对市场的作用见效最快，且与中央已有政策不矛盾，可能引起更多城市效仿。

　　回暖暂停

　　4月以来，全国重点城市新房和二手房成交量均止住了上升势头。中房信统计数据显示，4月市场供应量环比3月涨幅明显，但除武汉和南京外，全国十大城市的商品房成交量全部环比下滑。

　　新近出炉的各大房企4月销售数据也印证了市场的下行势头。万科4月份实现的销售面积和销售金额环比分别下滑30.2%及35.4%。碧桂园的合同销售金额环比下降13.87%。保利地产签约面积和金额环比下降23.2%、6.1%。金地、龙湖的销售指标在环比上均有回落。

　　比较例外的是恒大地产环比合约销售额增长103.5%，合约销售面积增长126.4%。原因是恒大地产在今年第一季度采取保守策略，有意延迟推盘，4月则开始加大在售项目推售和新项目开盘力度，4月新开盘项目7个，在售项目累计达到143个。恒大还计划5月再新开盘8个-10个。

　　4月份新房成交价格环比持平，但二手房租售价格却出现小幅上扬。中原地产监测数据显示，六大城市（北京、上海、深圳、广州、天津、成都）二手住宅价格指数有所上扬，但涨幅较微弱。由于信贷的松绑，各地二手房成交量有所回升，导致部分业主报价调高，带动成交价格回升。二手住宅价格的回升，还带动了租金价格的上涨。六大城市中广州租金涨幅最高，达到1.14%。

　　地方“救市”创新

　　为保持楼市回暖的可持续性，包括扬州、芜湖、广州、武汉等在内的多个城市政府都出手微调楼市政策，其中住房公积金贷款成为重要手段。

　　5月8日，安徽省芜湖市住房公积金管理中心发布新政，完善了住房公积金最高贷款额度的规定，意在支持首套房和中小户型房屋的刚需消费。除芜湖外，武汉、沈阳、广州等城市也陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策，降低了首次置业者的购房门槛。其中，首套90平方米（含）以下普通住房贷款首付比例最低可达20%。

　　沈阳还将申请住房贷款者的公积金缴存最短时限从一年缩短为半年，山东滨州则将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万元/15年提高至30万元/20年，武汉月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%。

　　中原地产发布报告指出，相较于上调普通住宅标准等其他政策带来的购房优惠，上调公积金贷款额度更能降低购房门槛和成本，对刚需的号召力更大。

　　5月7日，江苏扬州出台了更直白的“救市”政策。

　　称将奖励个人购买成品住房，最高奖励合同价款的千分之六，7月1日起执行，执行期暂定一年。成品房即具备基本使用功能的住房，俗称“精装修房”。光大证券分析师万知对此分析称，其背后原因可能是过于惨淡的土地市场。资料显示，扬州今年一季度土地出让金金额同比下滑72.2%，较去年四季度环比下滑13.6%，其中住宅用地一季度成交金额同比下滑75.1%。

　　扬州的确是土地市场萧条的典型。从全国77个大中城市来看，今年一季度土地成交面积与金额同比均有50%以上的降幅，3月全国土地市场成交面积与金额也创下了34个月以来的新低。

　　中原地产研究部高级经理刘渊认为，预计后续将有更多城市跟进效仿包括住房公积金贷款优惠在内的政策微调措施，且部分城市可能还会进一步考虑支持改善性需求。